中国经济新政策与我们-第2部分

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第9节，中央：不能说的苦衷
　　　　三、中央：不能说的苦衷

　　　　中央为何如此〃下药〃呢？事实上，中央也是有苦衷的，中央过去每次宣布货币政策要〃适度宽松〃，期望放松的力度是5档；但一方面银行总是忙不迭地大放贷款冲业绩；另一方面地方政府和中央一些部委则大兴土木立项目搞政绩，实际的宽松力度马上加码到10档，引起经济过热，留下不少后遗症让政府头疼不已。

　　　　因此，〃见过鬼怕黑〃的中央政府，不会公开提出期望放松的力度是10档（过度宽松），避免商业银行、地方政府和中央部委将力度提高至20档，从而带来更多的经济创伤。

　　　　当中央需要推出从紧的货币政策时，同样也不愿多提〃收紧〃一词，因为一旦从市场抽走资金，那企业的盈利、地方政府的〃政绩〃都会受到影响，所以各方都会明里暗里地推延执行，甚至拒绝执行从紧的货币政策。而且，中央如减少这些〃自来水〃（资金）的供应，各方就会去抽〃地下水〃（民间借贷、影子银行），又会加大金融风险。

　　　　因此，中央为了管理各方对货币政策的预期，从2011年至2013年都提出要〃实施稳健货币政策〃，其实是货币政策看实际需要，该松时松该紧时紧，以便一方面有足够的资金来发展经济，另一方面可一步步消除自为应对全球金融危机采取的应急政策留下的经济伤疤。

　　　　那么，2013年3月才组阁的新一届政府在未来的几年，是继续实施〃稳健货币政策〃，还是推出新的货币政策呢？
第10节，我们祖先怎么用活松紧货币政策？
　　　　轻松读懂新出台的货币政策

　　　　新一届中央政府的未来货币政策思路，就如虽然家里可以生产很多大米（印钞票），但吃饭的量还是应该刚刚好，或者只吃到九成饱（稳健货币政策），有足够营养、能长身体（保持经济增长）就行，避免吃得过饱带来高胆固醇（经济泡沫）与高血压（系统风险）阴影。就算家里现在的大米（存量）和每年新增的大米（增量）都不少了，但不能老放在仓库，也不能乱拿出去浪费掉，因此，不但要拿出来用（盘活），更要用在实体经济这个刀刃上（用好）。

　　　　一、我们祖先怎么用活松紧货币政策？

　　　　俗语云：钱虽然不是万能的，但没钱却是万万不能的。毫不夸张地说，对任何一个国家而言，货币政策主宰了该国的经济命脉，货币政策的得失更是关乎国家的兴旺，如西汉、唐朝初期货币政策的成功，促进了经济的发展，增强了国力，造就了汉唐盛世；而王莽时期、宋朝货币政策的失败，不但加速了经济崩溃，更导致了王朝的衰亡。

　　　　在〃解剖〃新一届政府的货币政策之前，笔者准备先说个故事，让大家看看中国历史上一个盛世年代——西汉文景之治的货币政策，对今天有没有可借鉴之处。

　　　　大家千万别觉得现代人或西方人才懂货币政策，早在2000多年前，汉高祖刘邦刚立国，面对连年战乱导致国库空虚、经济萧条，作为汉朝执政党的老大，刘邦想出一个令经济复苏的绝妙办法——那就是先以〃秦钱重难用〃（前朝秦朝的〃秦半两钱〃每个重十二铢，约8克重）为由，颁布〃更令民铸荚钱〃的命令，将每个重十二铢的〃秦半两钱〃改铸成只重三铢的荚钱，但仍当〃秦半两钱〃使用。这就是实施宽松的货币政策，令西汉政府的财富无形中增加了四倍。

　　　　西汉政府有了钱之后，采取了大兴水利（政府投资大型基建）、代田轮耕制（提高生产技术）、〃勿扰狱市〃（允许商品自由交易）、〃轻徭薄赋〃（减税）等促进经济发展的措施。

　　　　随着措施的推行，西汉经济逐渐好转，但后遗症却出现了，《汉书·食货志》指出：〃农事弃捐而采铜者日蕃奸钱日多，五谷不为多。〃意思是大家都跑去做采铜铸币这种赚快钱、但风险高的金融业，不但让市面上的钱越来越多，容易出现不良资产，更导致种五谷（实体经济）的人不多。

　　　　汉文帝发现这种情况后，首先是将重三铢的荚钱，改铸成四铢重（收紧货币政策）；其后，进一步开放原来归国家的山林川泽给民众，以及大力利用并开发渔业资源（即减少政府对经济生活的干预、鼓励中小企业发展）。

　　　　经过文帝、景帝将近40余年的整治，形成了一个〃吏安其官，民乐其业〃的社会环境，史称〃文景之治〃。虽然历史不可能重复，但历史经常会重演，本届政府将如何以史为鉴，以什么样的货币政策，再创一个盛世呢？
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第11节，简单便捷读懂政策的方法
　　　　二、简单便捷读懂政策的方法

　　　　与上届政府货币政策由〃适度宽松〃到〃适度收紧〃再到〃稳健〃，这种较为多变、更注重解决当前短期问题的思路不同，新一届中央领导层未来5年乃至10年的货币政策思路，重在强调〃稳健〃、〃市场化〃和〃既利当前、更惠长远〃。

　　　　我们要了解新一届政府的货币政策思路，要先听听习近平、李克强以及中央政治局会议、国务院常务会议对货币政策的表述。按照中国国情，中央领导某句话如果是经常讲，已经挂在嘴边了，那可能就是深思熟虑的、即将推行的决策了。

　　　　那要通过什么途径了解呢？最便捷的方式是如新华社、《人民日报》等中央传媒，还有各大地方的党报。看这些报道有个诀窍，就是当中越重要的报道，文字就越精简，也会有越多传媒刊登，因为要让全国不管文化程度高或低的人都看得到、看得懂，就得越简单越好。笔者在此将按时间顺序，把有关报道简单列举出来，以便对新一届领导人的货币政策进行解读：∮米∮花∮书∮库∮ ；www。7mihua。com

　　　　1．新华社2012年12月初的一则报道称：刚出任中共中央总书记的习近平，11月30日在中南海召开党外人士座谈会，习近平在谈到货币政策时有如下表述：

　　　　要保持经济增长，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强经济增长的内生活力和动力。增长必须是实实在在和没有水分的增长，是有效益、有质量、可持续的增长。

　　　　2．2012年12月15至16日召开中央经济工作会议。该会议是中国每年级别最高的经济工作会议，更是定调来年宏观经济政策最权威的风向标，非常值得关注。会议对货币政策的表述是：

　　　　继续实施稳健的货币政策，要注意把握好度，增强操作的灵活性。要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加，保持人民币汇率基本稳定，切实降低实体经济发展的融资成本。

　　　　3．新华社报道称，2013年4月25日上午，中共中央政治局常务委员会召开会议，研究当前经济形势和经济工作。这个会议之所以深具重要性和特殊意义，是由于这是新一届中央领导班子的第一个经济工作宣言。

　　　　继续实施和用好积极的财政政策和稳健的货币政策，增强政策针对性，统筹考虑稳增长、控通胀、防风险，把深化改革开放、强化创新驱动贯穿持续发展经济、结构转型升级、不断改善民生全过程，加快转变经济发展方式，使质量和效益、就业和收入、环境保护和资源节约协调推进，稳中求好、稳中求优，促进经济持续健康发展。

　　　　4．有了〃行动总纲领〃后，接下来要看的是经济〃大总管〃、负责〃操盘计划〃的李克强又是怎么说的（以下内容均来自新华社）：

　　　　（1）5月13日的国务院机构职能转变动员电视电话会议上，李克强提出：在存量货币较大的情况下，广义货币供应量增速较高。要实现今年发展的预期目标，靠刺激政策、政府直接投资，空间已不大，还必须依靠市场机制。

　　　　（2）6月8日环渤海省份经济工作座谈会上，李克强说：要通过激活货币信贷存量支持实体经济发展。

　　　　（3）6月19日召开的国务院常务会议上，李克强表示：要优化金融资源配置，用好增量、盘活存量，更有力地支持经济转型升级。

　　　　（4）7月1日，李克强宣布了〃操盘〃计划后，国务院办公厅按照李克强的要求，发布具体措施：

　　　　继续执行稳健的货币政策，合理保持货币信贷总量：

　　　　①统筹兼顾稳增长、调结构、控通胀、防风险，合理保持货币总量；

　　　　②综合运用数量、价格等多种货币政策工具组合，充分发挥再贷款、再贴现和差别存款准备金动态调整机制的引导作用，盘活存量资金，用好增量资金，加快资金周转速度，提高资金使用效率。

　　　　③对中小金融机构继续实施较低的存款准备金率，增加〃三农〃、小微企业等薄弱环节的信贷资金来源。

　　　　④稳步推进利率市场化改革，更大程度发挥市场在资金配置中的基础性作用，促进企业根据自身条件选择融资渠道、优化融资结构，提高实体经济特别是小微企业的信贷可获得性，进一步加大金融对实体经济的支持力度。

　　　　⑤7月9日，李克强在部分省区经济形势座谈会上，主动将宏观调控的目标总结为：经济增长率、就业水平等不滑出〃下限〃，物价涨幅等不超出〃上限〃。在这样一个〃经济运行的合理区间〃之内，要着力调结构、促改革，推动经济转型

　　　　升级。

　　　　⑥9月11日，李克强在大连2013夏季达沃斯论坛开幕式上致辞时说，即使货币市场出现短期波动，我们也沉着应对，不畏艰险，既不放松也不收紧银根，重点是通过盘活存量、用好增量来支持实体经济发展和结构调整。

　　　　李克强说，要兼顾当前和长远，稳定宏观经济政策。经济下行时，用短期刺激政策把经济增速推高，不失为一种办法。但是权衡利弊，我们认为这样无助于深层次问题的解决。因而选择了既利当前、更惠长远的策略，保持宏观政策的稳定，这本身就不容易。
第12节，三个字看懂　〃货币新政〃
　　　　三、三个字看懂〃货币新政〃

　　　　通过上述报道文字，我们可以简单总结一下新的货币政策的主要任务是：保（保持经济增长）、增（增加民众就业、收入）、控（控制通胀、系统风险）。

　　　　要如何完成这些任务呢？已经明确的是在未来的5年乃至10年中，会继续实施不松也不紧的〃稳健的货币政策〃，这意味着中央未来的货币政策仍将中性，并稍稍偏紧，如无特别意外（如大地震、环球金融危机等）放宽货币政策的机会不大。

　　　　简而言之，新一届中央政府的货币政策思路就是虽然家里可以生产很多大米（资金），但吃饭的量还是应刚刚好，或者只吃到九成饱（稳健货币政策），有足够营养、能长身体（保持经济增长）就行，避免吃得过饱导致高胆固醇（经济泡沫）与高血压（系统风险）。О米О花О书О库О ；www。7mihua。com

　　　　新一届中央政府更多强调〃用好增量、盘活存量〃，这将是李克强未来的〃操盘〃计划。所谓〃用好增量〃，即要把银行业的新增贷款用在中央领导认为〃好的〃实体经济、微小企业、农业等领域上面，减少资金空转或流向股市楼市、地方政府融资平台。而所谓〃盘活存量〃，即当前中国虽然有104万亿资金（存量），非常〃不差钱〃，但货币流转率只有约4倍，而西方发达国家则是8倍，因此，看来有些〃差钱〃。所以，不但要加快资金周转速度，提高资金使用效率，更要令资金〃活〃起来。

　　　　即使现在家里的大米（存量）和每年新增的大米（增量）都不少了，但不能老把大米放在仓库，造成闲置、积存，也不能把大米乱拿出去浪费掉。因此，不但要拿出来用（盘活），而且要用在实体经济这个刀刃上（用好）。

　　　　笔者在此要强调的是，在新的货币政策思路中，〃市场化〃占有很大比重。要看懂本届政府未来如何依靠市场，发挥〃市场在资金配置中的作用〃，读者可以紧盯着政府下面两个〃大动作〃：

　　　　（一）利率市场化

　　　　这个新名词的意思是，一向以令外界〃出其不意〃、〃攻其不备〃来加息减息著称的人民银行，将逐步解除对利率的管制。

　　　　这对银行会造成怎样的改变呢？首先被放开的会是贷款利率限制。过去银行给企业贷款利率受到限制，不能超过基准利率的某一个比例。没有银行愿意为这么低的收益背上高风险，因此为了〃求稳〃都喜欢把正式贷款贷给大型国企，部分资金则通过理财产品等〃影子银行〃来谋求更高收益。未来贷款利率〃松绑〃以后，银行就可以选择用高利率贷款给中小企业，以高风险赢取高收益。这样一方面银行业务透明了，另一方面中小企业也更容易从正式渠道融到资金。

　　　　再下一步，利率都可以自己定了，银行之间要争夺存款，就会竞相调高利率来吸引储户。对我们的读者来说，以后大家存款利息可望越来越高喽。

　　　　如此若干年后，市面上钱多了利率将下调，钱少了利率就上升，银行利率将直接地反映资金供求。这样，一方面外界不能老催中央印钱，中央也不用老担心钱印多了还是印少了。

　　　　（二）资产证券化

　　　　我们继续回到上面的〃盘活存量〃。社会上有很多钱其实是不流动的，也就是银行放出去的钱还不能〃转〃回来，比如向银行贷款建设但还没有卖出去的楼，又比如个人、企业或政府的债务。这部分钱如果能够〃转〃起来，市面上可用的资金当然就更多了。

　　　　资产证券化，是一项非常有意思的创新，就是将这些流不动的〃钱〃打包成为金融产品再卖给投资者，甚至放到交易所上市。投资者为它们支付了现金，就能让这些钱流动起来，重新回到银行里，回到经济中。例如房地产信托基金，就是将一些房地产（譬如几栋办公楼）打包成为金融产品，这些房地产的收益（譬如租金收入）就能为投资这些产品带来回报；又譬如将银行的个人贷款打包为一个产品，贷款人为贷款支付的利息就带来了这些产品的回报。

　　　　或许有读者狐疑起来，〃这听起来跟美国的次级债很像啊！〃的确，美国的金融创新远远早于我们，在2008年金融危机前几乎任何债务都拿来打包，甚至将已打包的产品按照不同的信用级别二次、三次打包。一来二去，大家都搞不清〃包〃里的内容了，一旦有些债务违约，每一次打包后的投资者都背上了风险。不过大家不必担心，经历了次级债危机后，全世界的金融机构都已高度警惕过度资产证券化的恶果。而且，目前中国还处于资产证券化的早期，国务院也已再三强调，只有优质资产才能拿来打包，而且要保证产品的透明度。

　　　　说白了，上面这两个做法的目的，就是不能老盯着家里的大米，也要想着到市场上去搞到外边市面上已经生产出来的大米（市场化），要不万一哪天发生火灾了，就断炊了。

　　　　与此同时，发展经济单靠货币政策还不够，还要有财政政策。在2008年3月至2013年3月期间出任国务院副总理时，就把财税领域管得很细、对财税领域了解很深的李克强，没有把〃行动总纲领〃中的那句〃继续实施和用好积极的财政政策〃放在一边，而是将采取比上一届政府更加积极的财政政策（即继续发〃糖果〃给大家吃）。

　　　　至于如何个积极法呢？首先是在2013年6月27日，全国人大财经委向人大常委会第三次会议作关于2012年中央决算审查结果的报告时，突然提出让外界意外、让地方政府颤抖的建议：深化财税改革和加强对地方性政府债务的监管。接着，财政部在6月底发文，要求各地方政府就欠银行的债务，与银行进行对账，即先看看有多少债务。在数日之后，李克强主持的国务院常务会议更指出，要〃把闲置、沉淀的财政资金用好，集中有限的资金用于稳增长、调结构、惠民生的重点领域和关键环节〃。

　　　　至此，中央政府未来的财政政策也很清楚了。一言概之，就是〃盘活〃财政资金：一方面是调动闲置财政资金，用以支持实体经济；另一方面是在税务领域进行〃营改增〃（营业税改增值税）等的结构性减税；之后还会充分运用地方有限的财政资金，全力压缩〃三公〃开支。这些政策，正与汉文帝、景帝时实行较紧的货币政策，加上开放市场，同时大力发展实体经济的思路相似，为经济繁荣、发展创造更有利条件。

　　　　看到这，或许有不少读者要〃投诉〃，花了几十元买这本书，竟然是这般米饭来、米饭去的，这与我有什么关系啊？我关心的是我能不能吃饱、能不能吃好。别急，读者只要翻到下一节，就知道如何既能吃饱、又能吃好的要诀了。
第13节，新货币政策下的投资关注点
　　　　新货币政策下的投资关注点

　　　　尽管市场化在不断深入，今天中央对市场的主导力量仍然很大，哪个行业缺乏中央的重视，要发展是难上加难的。作为平民百姓，投资、买股票只有深入解读和认识中央的政策，才能敏锐捕捉到什么行业受惠，什么行业有危机，以此早作部署、抢占先机。

　　　　无论是投资办厂开公司，还是购买股票，都应事先了解中央未来所要推行的政策，对于中央未来政策倾斜的行业，别错过当中的投资机遇；其他的行业虽然也能获得一定发展，但在中国的大环境中也势必是难以长久的。毕竟，中央对市场的主导力量仍然很大，哪个行业缺乏中央的重视，要发展难上加难。

　　　　作为平民百姓，投资、买股票是为了赚钱，只有深入解读、认识中央的有关政策，才能有助捕捉哪些行业受惠或受压，以此早作部署、抢占先机。；米；花；书；库； ；__

　　　　在前面四节说到，中央政府未来两三年的货币政策思路是稍紧，也就是不大会继续以往宽松的货币政策，这对股市而言，相当于少了很多〃活水〃进入。回顾过去A股几轮大牛市，无不是在资金宽松的条件下展开，如今收紧货币政策，其实也就意味着股市难有大的上涨行情。

　　　　具体到行业方面，稍紧的货币政策，会推高资产密集型行业的资金成本，因此对地产、电力、民航、通信、建筑、水泥等需要大量银行资金资助的企业负面影响特别大，这类投资的风险已经明显上升。因此无论是购买这些行业的股票，还是参加这些相关行业的直接投资，都要加倍小心，谨慎选择。

　　　　但读者也不用灰心，投资机会处处都存在，所谓一个铜板有两面，稍紧的货币政策对保险、券商和信托行业其实大为利好。因为国债、各种政府债券、金融债券以及优质的企业债券，是保险公司、券商和信托公司稳健投资的主要渠道，资金越紧缩将使债券利息越往上升，就越提高上述公司的投资收益率。

　　　　虽然中央货币政策的整体基调稍紧，但仍会对一些行业很〃大方〃，以扶持这些行业发展。读者或许还不知道是哪些行业将受惠，笔者已经体贴地帮你归纳出来了：

　　　　李克强总理在一个月内曾先后提了三次要〃用好增量、盘活存量〃，至于具体如何〃用好增量、盘活存量〃，中国银监会主席助理杨家才在7月5日召开记者会，一项一项不厌其烦地告诉大家，未来中央将会在八大领域用钱很大方：

　　　　（1）支柱产业，包括先进制造业、战略性新兴产业、现代信息技术产业和信息消费、劳动密集型产业、服务业、传统产业改造升级和绿色环保产业等；

　　　　（2）过剩行业中的消化转移类企业，有竞争力、有市场、有效益的企业和产品；

　　　　（3）小微企业，特别是科技型、创新型、创业型小微企业；

　　　　（4）〃三农〃领域，重点是农户、农业现代化产业，农村新型经营主体和农产品批发业；

　　　　（5）居民消费；

　　　　（6）国际化发展的优势产业；

　　　　（7）重点在建续建工程和项目；

　　　　（8）铁路等重大基础设施、城市基础设施和保障性安居工程等民生工程建设。

　　　　上面的八大领域是中央未来政策倾斜所在，投资机遇出现了，就看读者如何把握。至于要购买股票的读者，只要投资上述行业的龙头股，长期而言，都是能有不少收获的。

　　　　至此，本章结束。不知读者看完这章后，有没有觉得无论是对政策理解还是投资思路都有收获，〃值回票价〃？要是觉得已经值了，那可以把书扔掉了，当然，如果觉得不值，或者想再收获多一些，那不妨接着看下一章：中央未来的楼市政策。
第14节，新房灯不亮就是泡沫？
　　　　第二章

　　　　楼市政策：逐渐交给市场

　　　　房地产泡沫的〃证据〃

　　　　说房地产有泡沫，一般是说粉丝卖出鱼翅价，大家买不起，所以不买了，这就出现泡沫了；现在的情况是，别说鱼翅价，粉丝都卖出金丝的价格，大家还是一边说贵一边买，这种情况能叫泡沫吗？再加上，按说泡沫那是吹弹可破的，但这个泡沫论从2002年讲到现在，尤其是最近三年，尽管推出了号称〃史上最严〃的房地产调控措施，对这个〃泡沫〃又捶又打，都没能把它击破，世上有这么硬的泡沫吗？

　　　　一、新房灯不亮就是泡沫？

　　　　住房问题，从大的方面讲是牵涉到国计民生，小的方面来说，对老百姓的吃喝拉撒都有影响，大家是不会不关心的，而且几乎都到了〃言必谈楼〃，不谈仿佛不是地球人的地步了。┳米┳花┳书┳库┳ ；__

　　　　最近大家热烈议论的〃克强经济学〃，很少提及房地产，不过〃很少提〃不代表新一届政府在这方面的想法真的就很少。恰恰相反，彻底改革楼市体系，根除〃买房难〃问题，是新政的重要部分。然而，我们在分析、解剖中央房地产政策新思路之前，要首先探讨一个非常重要的话题，那就是房地产到底有没有泡沫。

　　　　所谓房地产泡沫（Propertybubble），国外的解释说，房地产泡沫是一个周期性的全球或区域性不动产泡沫经济，表现为快速的房地产增值，最后价格到了相对收入或其他经济因素太高的一个位置。咱们中国对房地产泡沫的定义，则是指土地和房屋价格极高，与其使用价值不符。虽然账面上价值增长很高，但实际上很难卖出变现，形成一种表面上的虚假繁荣。
第15节，
　　　　不知道读者读完这个中外名词解释后，是否感觉头晕、读不下去、越读越糊涂？如果会的话那就对了。这个房地产泡沫，说白了就是由于粉丝竟然卖出了鱼翅的价格，很多人都买不起了，因此不买了，所以就形成了泡沫。

　　　　不少专家、学者乃至普通民众，都很容易觉得中国房地产市场存在泡沫，而且也相信这个泡沫很大，很快就会破。持有这种观点的人，主要有以下几个依据：

　　　　依据之一是新楼房〃灯没有亮〃，所以楼市有泡沫。以新楼房的灯有没有亮、亮得多不多来证明房地产市场有无泡沫，是个很有趣的办法，而且还有很多人采用。早在2002年，北京就有位著名的经济学教授，虽然他在位于北京四环的海淀区工作，但平时晚上总爱踩自行车到三环，去那里不是闲着无聊乱逛，而是去看三环的新楼房里的灯有多少没有亮。不看还好，一看竟然发现三环大多数新楼房都是黑灯瞎火的，这让忧国忧民的教授那个一步一惊心啊。↘米↘花↘书↘库↘ ；http：//www。7mihua。com

　　　　因此，这位教授得出了个结论：首都北京的新楼房都这样了，其他城市估计更严重，所以他断定中国的房地产已出现泡沫了，而且这个泡沫很大，很快就会破。

　　　　但事实是，随着经济逐步发展，现在不但北京三环的新楼房的灯亮了，就连六环新楼房的灯都非常明亮了——由于房子供不应求，不少在北京工作的民众都跑到河北买楼去了。

　　　　〃北京三环灯不亮就是房地产泡沫〃这一出戏落幕以后，读者千万别觉得事情就完了，过去几年的不举例子了，就在最近，鄂尔多斯、常州和营口，甚至是地处上海中心城区东北部的新江湾城，都由于出现类似灯不亮的问题，不但被称作〃鬼城〃，更引得不少人又跑出来大呼房地产泡沫要破灭了。

　　　　看到这，只会让人摸不着头脑：一个城市房子严重供不应求导致房价上涨，外界说是泡沫；另一个城市房子严重供大于求了，外界也说是泡沫。那么究竟供大于求的状况是泡沫呢，还是供不应求的状况是泡沫呢？

　　　　面对这些乱象，笔者只能回答说，除了一些别有意图的国际炒家，想通过唱空中国房地产市场而上下其手图利外，中国也确实有部分人天然有〃恋泡沫情节〃，不管什么都觉得有〃泡沫〃。这种情况下，就难怪我们天天都能在媒体看到大声疾呼〃房地产泡沫〃的了。
第16节，房价涨得快，还是收入涨得快？
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　　　　二、房价涨得快，还是收入涨得快？

　　　　〃泡沫论〃依据之二，根据国际标准，中国房价收入比率、租金与售价比率超标，因此有泡沫。按照欧美国家制定的国际标准，房价收入比率的合适水平为3至6倍，最高不宜超过7倍，一旦超过7倍即代表大部分居民无力买楼，该国或该地区就出现房地产泡沫了。至于月租金与售价比率，国际标准为1比200至300，超过这个标准则代表过多人买楼导致房价上涨过急，已经远远不是稳健投资了，因此出现了泡沫，带来了风险。

　　　　由于欧美国家都在采用这些标准，因此不少专家学者也跟着采用这些个数据来计算中国一城市的房价收入比率。北京人均年收入为65436元，以一家三口人计算，家庭年收入是19。6万元。以该家庭购买一个90平方米的单位来算，需要247万元，房价收入比超过12倍，意味这家人不吃不喝不消费，