富爸爸大预言-第14部分

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社会保险、股票市场、住房价格等都存在巨大
风险。
《走向财务自由的第一步》　〔丫011　广　1　灯　8？^　10　111（171^1（11
由注册会计师黛安娜肯尼迪和罗伯特，下…清崎合作完成丨是　一套配有练习簿的磁带，可以在我们的〃富爸爸〃网站上得到。
正如本章所讲的，第一项控制就是首先要控制自己。这套资　料是为那些已经在闪闪发光的〃愚人金〃上浪费了大量金钱、渴　望迅速改变的人所设计的。它不仅可以根据会计学原理，帮助你　更好地调整个人财务结构，而且还会进一步讨论如何开始降低个　人的第一大支出一纳税问题。
一旦你掌握了如何使自己的财务结构更趋合理，如何降低纳　税，那么，你可能就会有更多的资金积累，也可以更多更明智地　进行投资。学习这份简单的磁带资料所讲述的内容，是那些试图　控制自己财务方舟的人们极其重要的第一步。
3，《现金流游戏》（成人版）
我在1996年制作了这个游戏，用来教育人们的会计和投资方　面的基础知识。这个游戏已经获得了专利，从〃富爸爸〃网站和　其他已经授权的零售店都可以找到。
正如游戏名称所标明的那样，开发这项游戏的目的就是教育　那些打算成为投资者的人，如何控制自己资产中的现金流。当然　这并非是最简单轻松的游戏，不过，据很多亲身经历过的人讲，　一旦他能够掌握，他们的生活就发生了很大变化，往往有醍醐灌　顶、茅塞顿开的感觉。参与游戏者将会学习如何将自己的薪水转　化为资产，并从这些资产中源源不断地为自己带来现金流。总而　言之，这是一项能够给个人生活带来巨大变化的游戏。
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4^《现金流游戏》（儿童版）
这个游戏是《现金流游戏》（成人版）游戏的简化版丨主要为　6—12岁的儿童设计开发。很多孩子的父母发现丨《现金流游戏》　（儿童版）也非常适合成人在接触《现金流游戏》（成人版）游戏之　前学习使用。
开发这套游戏，主要是为了教育孩子如何辨识、避开世界上　所有闪闪发光的〃愚人金〃，学习控制自己的财务方舟，也给了你　的孩子做个人生活中070的机会。正如美国联邦储备局主席艾　伦…格林斯潘在前面所指出的：〃良好的财务知识，将有助于年轻　人避免做出可能导致自己好多年也恢复不过来的错误财务决策。”
令人振奋的消息
我们已经开发了一套电子化教学课程一《富孩子，聪明孩　子》，将会向全世界所有学校免费提供服务。我们〃富爸爸〃网站认　为，向所有孩子提供信息化时代必需学习的财商教育，意义重大。
也正如我们在本书前面曾经讲到的：〃政府只会推托遇到的问　题，而不是着力解决。”我们〃富爸爸〃网站认为，现在到了人们和　企业解决这些问题的时候了。就像艾伦。格林斯潘所强调的那样，如　果我们要建立一个高度文明的社会，向孩子们进行财商教育就显得　至关重要。
因此，我们的〃富爸爸〃网站和所有的支持者，都很高兴能够　参与到解决这个问题的队伍中来，而不是制造新的问题。对于那些　购买过我们图书、音像等产品，浏览过我们网站，参加过我们培训　的朋友们，我们要深致谢意，因为正是由于大家的支持，我们才得　以向全世界的孩子们免费提供帮助。我们还要向所有支持我们的活　动、我们的企业，以及为支持我们提升人类财务状况而努力的人们　深致谢意！
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个案研究
我们的〃富爸爸〃教育机构是一个学习型公司，目标就是让我　们的员工和团队的所有成员能够获得真正的财务独立。我们每个月　用一个下午的时间，大家聚在一起玩现金流游戏，这样我们就可以　继续共同学习。
塞西莉娅作为为期两周的临时雇员，参加了我们的〃富爸爸〃　教育机构。四年后的今天，她仍然作为一个独立签约人与我们一起　工作。她说：〃今天，我选择了在这里工作，因为我在这里获得了极　其珍贵的财商教育，获得了　‘富爸爸’团队的大力支持。”
塞西莉娅与她的先生乔治，已经完全把握了自己的未来。除了　平时的工作收入之外，他们现在还买下了一家自助洗衣店，而且打　算明年能拥有三家店面。他们的理想就是让这些从企业中得到的被　动收入，能够允许他们自由选择自己是否工作以及从事什么工作。
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第13章　控制个人的情感
沃伦。巴菲特常常说：〃如果不能控制自己的情感丨那么，你就　无法控制自己的金钱。”
90年代末丨一个朋友的夫人对我说：〃你是我们的好朋友丨你　知道我们最近赚了一大笔钱。说实在的，我们从来没有过这么多钱，　不过，我现在整日忧心忡忡丨担心赔光了这些钱。〃不幸的是，2001　年底，他们原先拥有的金钱的确丧失殆尽。一语成谶，他们自己最　担心的一幕，竟然真的发生了。
富爸爸说：〃金钱是个让人激动的话题，如果不能控制自己的情　感，你的情感就会最终控制自己的金钱。”接着，他又说道：〃论及　金钱，可以说很多人都患有财务忧郁症。”
早在小学五年级的时候，我就开始阅读一些伟大的航海探险家　的传记，包括哥伦布、麦哲伦、库克等等。正由于这些故事的激励，
我才认为自己应该报考位于纽约的美国海运学院。尽管毕业后我就　参加了海军陆战队，但是对大海生活的向往却一直未曾改变。
最近，我再次阅读了以前曾经读过的一本记述海上生活的好　书一《在大海深处　艾塞克斯号捕鲸船的悲剧》〔作者是纳撒尼　尔。菲尔布里克）丨该书是根据艾塞克斯号捕鲸船的真实故事写的。19
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世纪初丨艾塞克斯号捕鲸船从距离马萨诸塞州科德角25英里的楠塔基　特岛出发，从南美洲到达太平洋中部的赤道附近。据估计，这只船可　以在海上航行两到三年，但不幸的是，因为遭遇一条巨大的抹香鲸的　袭击，艾塞克斯号捕鲸船突然沉没了。
这个故事似曾相识，因为赫尔曼。梅尔维尔的《莫比一狄克》
…咖…以決、也是以艾塞克斯号捕鲸船真实故事为素材的。读过　两本书之后，才发现《莫比一狄克》的情节相对于艾塞克斯号捕鲸　船沉没之后发生的真实故事逊色多了。事实上，《莫比一狄克》的情　节在艾塞克斯号受到袭击之后就结束了，而《在大海深处一一艾塞　克斯号捕鲸船的悲剧》的情节则是从它受到袭击开始的。
随着艾塞克斯号慢慢开始沉没，大约20多位船员分别爬上了三　只较小的捕鲸艇。等到将一些物品转移到捕鲸艇上，船长和船员们　就不得不决定下一步该怎么办。他们讨论的一种选择就是扬帆随风　飘流到塔西提岛，这条相对容易的航程大约需要一周时间。
突然，一位船员喊道：“可是，塔西提人属于食人部落。”这就　是当时所发生的事情。听此一说，人们的情感一下子发生很大了变　化，他们决定划回智利，尽管这样一来路途遥远多了，而且还有可　能遭遇台风。之所以这样做，是因为他们熟悉智利，而且他们觉得　那要比遭遇塔西提岛上的食人部落安全一些。决定做出之后，他们　就开始迎风向智利进发。
90多天以后，一艘新西兰捕鲸船发现了其中的一只小捕鲸艇。
靠近之后，他们看见小艇前后各有一具骷，而在小艇中部，则是　一堆已经发白的尸骨。艾塞克斯号捕鲸船上的人们，最终的结果就　正如他们所担心的那样。他们的恐惧担心，也就成了他们自我实现　的预言。
艾塞克斯号捕鲸船的故事并不仅仅是一个关于食人族的可怕故　事，也是大约在一个星期内，一个关于船长和船员们让情感左右自　己心智的故事。这伙人让自己追求的所谓安全，主宰了自己的未来，
他们不是随风飘流到塔西提岛，而是选择了回头向自己熟悉的智利　进发。尽管从专业的角度考虑，他们自己也明白要到达智利几乎毫
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无可能。
这也是一个关于设想的故事，大家还记得本书前面所谈的那个　设想吗？没有一个人质疑那位船员所讲的塔西提人是食人族的真实　性。其实，艾塞克斯号捕鲸船的所有船员都来自新西兰，他们并没　有到过塔西提岛，他们对于塔西提岛的了解最多也是道听途说。但　是，当时没有一个人站出来，哪怕是简单地问那位船员一句：〃你曾　经到过塔西提岛吗？〃
艾塞克斯号捕鲸船灾难发生不久，夏威夷和塔西提岛就成为了　世界捕鲸者的天堂。很小的时候，我读到一些捕鲸者在塔西提岛上　所度过的美妙时光，就不禁梦想着有一天自己也能够驾船前往那里，　这个梦想终于在1967年实现了。事实上丨正是驾船驶向塔西提岛的　梦想，在很大意义上激励着我报考了纽约的美国海运学院。1967　年，我作为一名实习生，乘坐一艘油轮从夏威夷赶往塔西提岛。在　那里并没有发现什么食人族，恰恰相反，我看到了一个远远超乎自　己所有梦想的美妙非凡的人间天堂。时至今日，我依然常常梦见美　丽的塔西提岛，梦见美丽的塔西提人。
投资躭是天堂
对于我和妻子金来说，投资就是天堂。投资就意味着自由、财　富和安全。虽然投资存在风险，就像驶向塔西提岛也存在风险一样，　但是，这个风险和选择是值得的。不幸的是，很多人就从那些根本　未到过天堂的所谓投资专业人士那里寻求投资建议。他们不加分析，　凡事想当然，认为向自己提供建议的人一定懂得他们所需要的东西。
根本的一点是，当我们涉及金钱的时候，很多人都让自己的情　感左右着自己的心智。我们的情感具有很大力量，如果我们不加以　控制，这些情感化的想法就有力量成为大家自我实现的预言。如果　你打算成为自己方舟的船长，最重要的控制之一，就是控制自己的　情感。当我听到了那位朋友的夫人说：“我现在整曰忧心忡忡，担心　赔光这些钱。〃我就知道担忧的情感已经控制了她的生活。即便他们
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拥有让自己生活在天堂也绰绰有余的金钱，他们却从来没有生活在　天堂里。相反，恐惧、担心决定了他们的命运，结果，他们也几乎　丢掉了一切。
控篛八11心智的三个层次
在向儿子迈克和我解释这种现象的时候，富爸爸说，控制人们　的心智有三个层次：分别是低等、中等和高等的心智。他说：〃从较　低的心智讲话时，人们常常会说‘投资充满了风险’‘赔了怎么办’，
这都是从自己低等的情感出发的。”接着，富爸爸解释道：“说到金　钱的时候，很多人从来没有跳出低等的心智。”同样，当时我并没有　完全理解他的意思。不过，随着年龄的增长，我发现很多人固守着　低等心智，尤其是在金钱问题上。我有一些很好的朋友，他们就生　活在畏惧投资、冒险、损失金钱的怪圈之中。他们看来很难动摇这　些心智，而且在某些情况下，这些恐惧往往都不幸被言中。他们一　些人在银行拥有数百万美元存款，生活尽可能简朴，却总是担心失　去那些金钱。实际上，在很多方面，他们已经赔了，因为他们就像　没钱的人那样生活，或者就像已经赔了钱的人那样生活。
在教育我们如何摆脱低等心智的问题上，富爸爸说：〃如果不想　让低等情感左右自己的心智，那么，你就需要具备中等和高等心　智。”他说，正是我们的中等心智，也就是理性思想，迫使自己需要　学习一些必需的财务技能。比如，当我对房地产投资感到恐惧的时　候，富爸爸建议我去参加一个房地产投资课程。我听从了他的建议，
参加了一个周末房地产培训课程，我的理性思想战胜了感性思想。
参加了那个培训课程之后，我的担心依然存在，不过至少我准备按　照所学的课程去做了。　1973年的那次房地产培训课程用去了我385　美元，但是，数年以后，我就赚到了数百万美元。
现在，这成为了我高等心智的来源。尽管我看了数千个潜在的　房地产投资项目，实际完成了其中的近百件交易，而且，我认为自　己在房地产投资上非常成功丨我和太太金这一个月的房地产投资接
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近1　000万美元丨但是我低等心智中的怀疑和畏惧仍然不时在袭击　自己。来自低等心智的神经紧张和怀疑还是伴随着自己丨这也就是　高等心智前来补救的对象。因为我已经多次经历了发现、购买、出　售、管理财产的全过程，当我的低等心智中的畏惧情感开始酝酿时，　高等心智早已经控制了自己。它缓和了低等的怀疑和畏惧的心智，　告诉中等心智开始寻找让低等心智感觉更安全的新信息、建议或者　教育。很多不是投资者的人的中等心智中没有多少技巧，也没有多　年高等心智的经历，难以将他们从强大的低等心智情感的束缚中解　脱出来，因此，最终他们由低等心智主宰了自己的命运。
这也就是财商教育为什么如此重要的原因之一，因为你一旦学　习了财务知识丨就可以依靠中等心智丨打破自己畏惧、怀疑的低等　心智对自己的束缚。回顾过去，我感觉到自己的一生正如与富爸爸　玩大富翁游戏一样，一些关于真实世界的建议和经验，帮助我战胜　了怀疑和恐惧。
沃伦。巴菲特大学毕业之后丨花了　100美元参加了戴尔，卡内基　的一个培训课程。后来，在回顾这段经历时，他说：〃我不过是通过　参加这个培训课程，让自己参加公开演讲时腿不再发抖。现在，虽　然腿还在发抖，我却可以继续演讲。”
即便有些畏惧和怀疑，我和金仍然进行投资，可以说，正是因　为我们面对自身畏惧和怀疑的挑战，才让投资变得如此动人。也就　是说，我们不让低等心智左右自己的生活，而是让我们的怀疑和畏　惧使自己生活得更美好。
我在1973年花了　385美元的培训之所以显得如此重要，原因就　在于这些课程与富爸爸先前的财商教育一起，为我提供了逐步迈向　高等心智的一个桥梁。尽管我明白，任何一个房地产项目都可能很　快由资产变为负债，但是，正是我的高等心智让自己得到平稳发展　并且能思路明晰地应对一个专业投资者所面临的各种挑战。
作为你自己方舟的船长，并不意味着从此以后就永远告别了怀　疑和畏惧，因为怀疑和畏惧是我们人类与生俱来的情感。事实上，　如果没有这些情感，你甚至很难成为一位好船长。不过，如果你想
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成为一位好船长，就需要用中高等心智来指导自己的方舟，尤其是　当你想闯过前面的惊涛骇浪，到达美丽天堂的时候。
《叛覬嗶血记》
很小的时候，我曾经看过马龙丨白兰度主演的电影《叛舰喋血　记^　^ 077　1^16　^01X711^　I影片讲述了者名的英国皇家海军军舰
邦蒂号上发生的一次兵变。直到今天，我还能记得战舰驶进塔西提　港的情景：一些小船迎上前去，小船上满是盛装的美丽少女，她们　微笑着挥手致意，用当地方言齐声喊着〃嗨，水手！嗨，水手！
时光不可能倒流，假如艾塞克斯号捕鲸船的船员看到这一幕丨　我想他们肯定不会驶向智利，他们一定会说：〃谁在乎什么食人族，　让我们驶向塔西提岛！”这就是财商教育的力量。
一个截然不同的世界
储蓄无需了解多少财务知识丨正如富爸爸所说：〃我可以训练一　只猴子去储蓄。〃同样，多样化投资也无需多少财务知识。很多人在　储蓄，而且如果他们进行投资，也会强调所谓多样化的原因，这表　明他们的中等心智中缺乏恰当的财商教育。如果接受了财商教育，　他们或许更乐意到“鸡舍〃外面的世界中冒险，寻找一个充满机遇、　丰富多彩的世界。当然，他们也会看到一个遍布骗子和撒谎者的世　界。不过，在经历了安然公司丑闻之后，我们知道原来即便在〃鸡　舍〃之内，也会有骗子和撒谎者。关键在于，如果他们的中等心智　中没有接受过财商教育，那么，整日待在安全舒适的“鸡舍〃内，　储蓄，让自己的共同基金多样化，这对于他们来说或许就是明智的　抉择，也常常是他们惟一能做的事情。
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坑良漬务与不良廣务
很多处于“鸡舍〃内的人，都以为没有债务是一件聪明的事情，　无债一身轻。早在我的童年时代，富爸爸就告诉我，债务有好坏之　分。他说：〃优良债务可以让你富有，不良债务可以让你贫穷。”〃鸡　舍〃内的很多人之所以认为，借债不是好事情，没有债务最明智，　原因就是在他们所知道的债务中惟有不良债务一种。而且，在他们　的世界中，不欠债是聪明的选择。
如果你想成为自己方舟的船长，就需要懂得优良债务与不良债　务的区别。作为美国海运学院的学员，我曾经广泛学习过船只设计。　我们学过的知识之一，就是一般的小船不需要设计压舱物，而大船　却需要。压舱物就是固定在船舱底部的重物，用以保持船只的垂直　水平状态。比如，当大型货船从欧洲开往美国纽约途中，很多船只　都是没有装载货物的空船。如果没有压舱物，船只就有可能沉没。　当年，最好的压舱物就是河流中的鹅卵石。因而，直到今天，当有　来自欧洲的大型货船停靠的地方，都可以看到成堆的鹅卵石。自然，　一旦货船到达美国，这些压舱的鹅卵石就被卸下，运往欧洲的货物　接着被装上了船。
我们认为，如果你要建造一只非常小的方舟，比如8英尺长的　小舟，那么你就无需任何压舱物。在一只小船上丨没有压舱物要更　好的一些。但是，如果你要建造一只大的方舟，那么压舱物就成了　必须考虑的因素。对于处于3象限和I象限的人们来说，运用优良　债务的杠杆就是一门重要的技巧。如果你想建造一只小的方舟，没　有债务或者压舱物就是一件明智的做法，你也就不必学习管理优良　债务的技巧。在一只小的方舟中，任何形式的债务可能都是不良债　务。
在我的青少年时代，富爸爸就一直教导我如何去借债，而不是　消灭债务。他之所以如此，就是想让我们有朝一日能够管理更大的　方舟。他对我们的重要教诲之一，就是如果你准备得到不良债务，
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那么，你就不需要什么财商教育和财务报表。他说：“如果你想得到　的仅仅是不良债务，银行家就不会要求你出具一份财务报表。你所　需要的只是购买一个房子、汽车或者办理信用卡，这都只是一个相　当简单的借款申请。但是如果你想得到优良债务，那种能够使你富　有的债务，银行家就会要求你出具一份财务报表。向你借出优良债　务之前，银行家首先要看你的财务报告卡，也就是你的财务报表，　摸清你是否能够聪明地处理自己的优良债务。”
现在，我更加深刻地理解和赞赏富爸爸有关优良债务和不良债　务的划分。我知道，不良债务往往需要负担高额的利息。如果一个　人没有自己的财务报表，银行家就会明白这个人没有多少财务知识，　自然也就要求较高的利息，因为贷款给没有受过多少财务训练的人　需要承担更大风险。然而，如果我去为了一个企业或者房地产投资　借款，银行家就要察看我的财务报表。银行家在冒险以较低的利率　借钱之前，就要看财务报告卡，也就是财务报表。
伉良利息和不良利息
对于储蓄者来说，也是如此。如果你没有接受过扎实的财商教　育，银行家就会尽可能地付给你最低的利息。如果你拥有财务智慧，　就会有很多项目可以蠃得高出好多的利率。其中一个例子就是我在　其前面章节中已经讲过的，一些人得到的是2。名需要纳税的利息收　入，另外一些人得到的是7丨7596免税利息收入。也就是说，低等心　智中的畏惧心理，让储蓄者同样要付出昂贵代价。因而，如果想成　为一只大方舟的船长，你就需要切实掌握优良债务与不良债务、优　良利息与不良利息之间的区别。
必需的教育
注册会计师黛安娜肯尼迪是我的税务策略顾问，也是富爸爸公　司的顾问，她对这个问题有自己独到的看法。针对我们的现金流象
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限理论丨她说：〃如果生活在2象限和3象限，你就不需要什么财务　报表。〃
接着；她说：〃如果你生活在8象限和I象限，那么，制定财务　报表、接受良好的财商教育就是必需的。”她特别强调了　“必需〃这　个词，她说：〃很多时候，法律要求生活在8象限和I象限的人出具　一份财务报表丨却不会向生活在2象限和3象限的人提出同样的要
求。〃
关键在于，《雇员退休收入保障法案》及其后续的修正案，将会　引起数以百万计的美国人从5：象限和5象限转移到8象限和I象限，　同时政府和社会却没有提供与之相配套的财商教育。因为这些人的　中等心智里缺乏财商教育，他们可能会逐步沦落成财务上的囚徒，　被自己低等心智里的畏惧和怀疑所左右。
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分析能方的麻痹
一些人不是好的投资者，因为他们接受了过多的教育，陷入了　分析麻痹的陷阱。他们生活在富爸爸所谓的〃如果……那么〃的世　界，他们总是认为：如果这里出了问题，那么会怎样？如果那里出　了问题，那么又会怎样？在投资领域，〃没有得手〃常常指的是某个　人懂得所有答案，但却最终没有赚到钱。他们刚刚处于投资的边缘，　但是自己的低等心智压制了中等心智，他们也就没有通过投资以进　入真实世界。对于他们而言，最好还是坚持老套的模式：长线投资，　用一定数额美元定期购买投资，投资多样化、多样化、再多样化。　因为他们的畏惧和怀疑控制了自己的心智。
沃伦‘巴菲特说：〃如果你必须经过太多的调查才能明白，那么　一定出了什么问题。”
教育完服畏惧
我自9岁那年就从富爸爸那里接受财商教育，这些教育帮助我　减轻了对投资的恐惧。当然，我的内心恐惧犹存，但是有了这些教　育和经验，我就能够开始打造自己的方舟。在我的生命中，最让自　己惊奇的事情就是自己最终获得了财务自由。过去，我一直梦想着　有一天能够退休，坐在自己的方舟上，轻松愉快地安度晚年。1994　年，当我47岁的时候我完全打造好了自己的方舟。接着，我发现　端坐在自己建成的方舟之上丨整日无所事事丨实在是无聊至极，所　以在1996年，我就开发了训练人们财商的《现金流游戏》。
1997年，在商业合作伙伴莎伦莱希特女士的帮助下丨〃富爸　爸〃系列图书之一的《富爸爸，穷爸爸》正式出版，该书是莱希特　女士在参考我的好多笔记的基础上整理出来的。现在，我们更是前　所未有的繁忙，有时候甚至怀念起过去那段坐在方舟上无所事事的　曰子。即便如此，我还是很高兴能够有机会再为社会做些什么。我
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开发了《现金流游戏》，与大家共享富爸爸的教诲以及从随后的投资　实践中获得的经验，尽管这些投资有的非常成功，有的失败了。但　是，最为重要的是，这些经验教给了我们关于财富的词语并通过使　用这些词语，大家对于金钱和投资的恐惧将会开始慢慢消退。
个案研究
约翰是一家公司的中层经理，他意识到自己随时都可能被降职，
自己的财务安全被老板牢牢控制着。他没有一味在恐惧中等待，决　定一边干着手头的工作，一边开始学习第二专业。
人们热爱的总是健康，而不是药物，他利用业余时间返校学习，　成为一名自然疗法医师。几年之后，他开始行医，并很快赚够了足　以辞去公司职务的钱。今天，他明白自己可能还是要终生工作，区　别在于，现在他可以做自己喜欢的工作，没有人可以解雇他，约翰　预见了自己的未来。可以说，控制了自己的情感，也就控制了自己　的财务未来。
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第14章　我的个人经验
《现金流游戏》不仅传授基本的财务知识，而且指出了实际生　活中存在的四个不同层次的投资。我和金在打造自己方舟的过程中，　就遵循了《现金流游戏》中的实际投资计划。
投资拍四个层次
第一层次：小额交易
在现金流游戏盘上，有小额投资卡和大额投资卡。很多人在刚　刚开始玩这个游戏的时候，往往都是从小额投资卡开始。自然就像　在实际生活中那样，也总是有一些极端自负的人，即便他们没有什　么钱，一开始也想从大额投资起步。
实际上丨我在20世纪70年代初丨就购买了个人第一项房地产　投资，那是位于夏威夷毛伊岛上的价值1。8万美元的联排式住宅。　虽然我当时没有多少钱，我还是通过预付定金丨一口气买下了三套　这样的房子。不到一年之内丨我以每套4。8万美元的价格转让了这　些房子丨总共获利9万美元丨然后我与投资人平分了这笔钱。那一
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年，我从这项投资中得到的钱比我在施乐公司得到的薪水还要高。　从那时起，我就渴望成为一名更好的投资者。
金的第一笔房地产投资是在1989年，那是一个要价4。5万美　元，有两个卧室、一个浴室的房产。房子的预付定金是5　000美元，　她后来每月从这项投资中得到25美元的现金流。虽然金非常紧张，　她却从这项投资中获得了很多至今让其获益匪浅的经验。
现在，我们仍然继续进行一些小额投资。我在前面曾经提到，　我们投资了市政抵押的房地产信托投资（尺幻丁〉丨这能够给我们带　来利息为7。7596的免税收入。另一方面，很多人只能从银行中拿到　利息为2少。的税前收入，而我们实际得到了相当于1296的税前收入。　为了进行这项投资，你必须仔细观察股市走势以及由联邦储备银行　制定的短期利率。这意味着，像美国联邦储备局主席艾伦^格林斯潘　那样的人物在发表谈话时，你必须随时注意倾听。
第二层次：大额交易
一旦《现金流游戏》的玩家从小额投资中赚到钱以后，他们就　可以准备进行较大的投资。
我和金在实际生活中也是这样做的丨等到我们购买了近12处小　型房产以后，我们准备通过税务延迟的1031交易卖掉它们丨这就意　味着我们无需像股票投资者那样缴纳资本所得税。卖掉12处小型房　产之后丨我们准备投资更大的项目。利用卖掉那些小型房产所得到　的收益丨我们后来购买了两个较大的公寓项目，并在1994年退休。　也就是说，从小额交易到大额交易再到退休，我和金用了不到5年　时间。
退休之后，利用已有的经验，我们开始寻找更大的项目。下面　就是其他一些大额交易项目。
私人房地产合伙投资公司：我和金喜